Mallorca 2026: Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist im stillstand.

Zumindest für alle, die noch genauso vermarkten wie 2025.

Wer in diesen Wochen mit Maklern auf Mallorca spricht, hört immer denselben Satz: „Es ist zäh.“ Die Anfragen werden weniger, die Besichtigungen auch, und irgendwann fällt das Wort, das niemand gerne ausspricht: Der Markt ist komisch und es passiert nichts. Auch wir hören immer wieder, dass nichts passiert, dass es keine Besichtigungen gibt und dass gerade nichts passiert. Auch wir erleben das. Es gibt nicht viele Besichtigungen, zumindest über den klassischen Ansatz: Idealista und Co. Wir haben jedoch eine andere Meinung zu dem.

Thema: Gibt es überhaupt einen schlechten Markt? Schauen wir auf die Zahlen. Und die erzählen eine andere Geschichte.

Was die Zahlen wirklich sagen.

Tatsächlich werden weniger Immobilien verkauft. Laut Statistikamt INE wurden auf den Balearen von Januar bis Juli 2026 rund 8.000 Verkäufe registriert, nach knapp 8.900 im Vorjahreszeitraum. Das ist ein Minus von etwa zehn Prozent. Im gesamten ersten Halbjahr lag der Rückgang sogar bei knapp 14 Prozent. Die Notariatsdaten für Mai zeigen einen noch deutlicheren Einbruch bei den beurkundeten Verkäufen.

Wäre das alles, könnte man den Beitrag hier beenden. Aber gleichzeitig steigen die Preise weiter. Idealista meldet für Juli 2026 durchschnittlich rund 5.575 Euro pro Quadratmeter auf den Balearen, gut fünf Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Notare ermitteln für Mai sogar einen Preisanstieg von über 16 Prozent. Schon 2025 war der Median-Kaufpreis für Häuser auf der Insel von 450.000 auf 515.000 Euro gestiegen, und mehr als jedes vierte verkaufte Haus kostete mindestens eine Million. Das ist schon ordentlich und vielleicht auch nicht sehr hilfreich für Eigentümer und Käufer.

Weniger Abschlüsse, höhere Preise. Das ist kein toter Markt. Das ist ein Markt, der sich verändert hat, während viele weiter auf die alte Kundschaft warten. Auf die Kunden, die am Markttag ins Büro kommen. Auf die Kundschaft, die auf Angebotsplattformen wie Idealista stöbert und dann plötzlich zuschlägt. Es gibt viele Kunden, die gerade warten. Die es vielleicht sogar besser wissen. Die denken: Ach, da geht noch mehr. Wir warten einfach. Um nicht zu vergessen, was überall und immer mit reinspielt: die politische Weltlage. Ja, die liegt immer irgendwie schief und quer. Aber heute ist es anders. Wir Menschen sind vorsichtiger. Ängstlicher. Wir trauen uns nicht richtig, sondern warten lieber ab, was passiert. Also:

Die Käufer sind nicht weg. Sie sind woanders. Und vielleicht liegt es ja doch an dir.

Fakten, wir Menschen lieben ja unsere Zahlen: Der Anteil internationaler Käufer ist von rund 44 Prozent im Jahr 2024 auf 41 Prozent im Jahr 2025 gesunken und lag im ersten Quartal 2026 bei 39 Prozent. Im ersten Halbjahr 2026 gingen die Käufe von Nicht-Spaniern um gut 15 Prozent zurück, stärker als der Gesamtmarkt.

Zugleich gilt: Etwa 60 Prozent der ausländischen Käufer auf den Balearen leben gar nicht auf den Inseln, und Deutsche stellen mit rund 40 Prozent die größte Nationalität in dieser Gruppe. Genau diese Gruppe ist es, die in den letzten Jahren das Geschäft vieler Makler getragen hat. Der Präsident des Maklerverbands API hat im April selbst darauf hingewiesen, dass der deutsche Anteil zuletzt gesunken ist, wegen der wirtschaftlichen Unsicherheit in Deutschland.

Und dann kommen die Rahmenbedingungen dazu: Neue Lizenzen für die Ferienvermietung werden derzeit nicht vergeben. Wer eine Wohnung vor allem wegen der Vermietungsrendite kaufen wollte, rechnet heute anders. Gleichzeitig gibt es Hinweise auf einen Trend zum Ganzjahreswohnen statt zur reinen Ferienimmobilie. Die Nachfrage ist also nicht verschwunden. Sie hat ihre Motive, ihre Herkunft und ihre Kanäle gewechselt.

Wie das so ist. Die Welt ist immer im Wandel. So wie auch das Marketing. Und hier geht es nicht ausschließlich darum, was die Kunden für Vorlieben haben, sondern auch um Marketing. Wie präsentieren sich die Immobilienvermittler? Abgesehen davon hat die Branche sowieso riesige Probleme. Betrug. Vertuschung. Schwarzgeld und Korruption. Ja, wir sind mutig und sprechen darüber. Denn wir (Numero Veinte) möchten das ändern.

Also, welche Rolle spielen denn die Zahlen am Ende? Ihr ahnt die Antwort vielleicht schon.

Das Problem sitzt nicht im Markt.

Wenn ein Unternehmen sagt „der Markt ist schlecht“, meint es meistens: „Die Kunden, die wir kennen, kaufen gerade nicht mehr.“ Das ist ein Unterschied, und zwar ein entscheidender. Der Markt ist ein Durchschnitt. Er sagt nichts darüber, ob es den einen Käufer gibt, der gerade nach genau Ihrer Immobilie sucht. Und er sagt schon gar nichts darüber, ob Sie ihn dort ansprechen, wo er sich tatsächlich informiert.

Wer 2025 erfolgreich war, hat meist drei Dinge getan: dieselbe Zielgruppe über dieselben Kanäle mit denselben Botschaften angesprochen. Das hat funktioniert, solange die Nachfrage groß genug war, dass fast jede Immobilie ihren Käufer fand. Und es funktioniert natürlich teilweise nach wie vor. Aber bei sinkenden Abschlusszahlen wird aus dieser Bequemlichkeit ein Risiko. Dann gewinnen nicht die Objekte mit der besten Lage, sondern die Anbieter, die ihre Käufer am besten verstehen.

Es geht um Transparenz, Service, aber auch Sichtbarkeit. Was das alles in der realistischen Umsetzung bedeutet? Darüber kann man nochmal ein andermal sprechen. Worüber reden wir denn letztendlich? Wir Immobilienagenturen, vor allem auf Mallorca, verkaufen Privilegien und Luxus. Selten Erstwohnsitze. Auch ein „schlechter Markt“ lässt uns finanziell überleben, wenn wir uns anpassen und nicht „fürs schnelle Geld“ arbeiten. Je nachdem natürlich. Die Branche hat einige Probleme, aber ich wiederhole mich.

Wie sieht die Praxis dann aus?

1. Zielgruppen erkennen. Wer ist der Käufer von heute? Der Ganzjahres-Zuzügler, der remote arbeitet? Der Käufer aus der Schweiz, Skandinavien oder Großbritannien? Der Kapitalanleger im Segment über einer Million? Jede dieser Gruppen sucht anders und vertraut anderen Quellen und Plattformen. Was oft fehlt in der Branche: Wofür steht mein Unternehmen? Was sind unsere Werte und wie bekomme ich diese ins Marketing verlagert? Oft … ja, sehr oft geht es um Umsatz. Wie viel bekomme ich in welcher Zeit verkauft? Es geht nicht um den einen Käufer oder Eigentümer. Und ihr werdet jetzt sagen: „Aber so ist das halt. Das ist Kapitalismus.“ Na ja, diesem Thema widmen wir uns dann auch nochmal etwas gezielter in einem anderen Beitrag. Die Frage ist: Was ist deine Zielgruppe? Unsere Unternehmenssprache und Werte unterscheiden sich erheblich von anderen. Und wir sind auch der Meinung: Es ist genug für alle da. Denn die Kunden, die auf Mallorca suchen, sind sehr divers.

2. Dort sein, wo gesucht wird, oder dort sein, wo noch keiner war. Ein Portaleintrag und eine Anzeige in der Heimatpresse reichen nicht mehr. Entscheidend ist, in welcher Sprache, auf welchem Kanal und in welcher Phase der Entscheidung ein Käufer zum ersten Mal auf Sie trifft. Wo wird jedoch wirklich gesucht? Das kann man nie festlegen. Nicht mal die Kunden wissen es selbst. Käufer wissen ja auch oft gar nicht, dass sie das suchen, was ihnen gezeigt wird. Definiere klar, wer überhaupt deine Kunden sind, und finde Wege, die für DICH funktionieren. Es muss nicht alles bleiben, was bekannt ist. Es muss nicht alles aussehen wie bei den anderen, um gesehen zu werden.

3. Die Geschichte der Immobilie erzählen: Die Wahrheit. Wir Menschen lieben Historie. Wir lieben Komplexität und Charakter. Wir brauchen Charme und sind neugierig. Eine Finca als Ferienrefugium spricht eine andere Person an als dieselbe Finca als Lebensmittelpunkt. Gleiche Immobilie, andere Botschaft. Zum Beispiel Bilder und Fotos. Guckt euch um. Fast alle Agenturen auf Mallorca haben gefühlt denselben Fotografen. Dieselbe Ausrichtung und denselben Ansatz. Langweilig. Es geht nicht mehr um die Immobilie. Es geht nur um Raumaufteilung. Ich muss nicht zeigen, was ich weiß. Ich muss nicht erzählen, was mir bekannt ist. Mein Haus hat 3 Schlafzimmer. Ja, ach, hab ich gesehen. Was letztendlich fehlt, ist die Geschichte dazu. Und keine Geschichte fängt an mit: Das Haus hat xyz Quadratmeter und xyz Zimmer und einen Fahrstuhl und Meerblick und und und. Wir brauchen mehr Kreativität. Mehr Geschichte und mehr Tiefe. Was macht das Haus, den Ort und die Beschaffenheit wirklich aus? Was will der Kunde eigentlich hier? Und was braucht er wirklich?

4. Mit Daten und Bauchgefühl arbeiten. Wer weiß, woher seine Anfragen kommen und welche davon zu Abschlüssen führen, merkt Verschiebungen früh. Wer nur auf das Gesamtmarkt-Gefühl hört, merkt sie zu spät. Dazu gehört auch Reflexion: Was funktioniert und was muss angepasst werden? Aber nicht vergessen: Was sind die Werte meines Unternehmens? Trends auf Social Media zu folgen ist leider nicht das, was Vertrauen bringt, oder Kunden. Ist Social Media überhaupt noch vertrauenswürdig? Puh, und schon gar nicht die Nutzung von KI.
   
   Ich schweife ab. Also, welche Wege gilt es neu zu denken? Anzupassen? Na ja, manchmal muss man auch einfach warten und geduldig sein. Nichts muss immer sofort und jetzt gleich sein. Nicht jedes Haus wird einem aus der Hand gerissen. Man muss schauen, was funktioniert, was gut ankommt und wo das Feedback liegt. Was es dafür braucht, ist jedoch wieder: Reflexion. Oft sind es immer die anderen, die schuld sind. Der Markt ist schuld, die Jahreszeit ist schuld, die Politik oder die Taube auf dem Dach ist schuld. Nein, am Ende ist es Timing und du selbst und was wie genutzt wird, ohne Trends zu folgen oder sie gar zu kopieren. Und das ist das Schöne. Wir alle haben unsere eigene Sprache, wenn wir es richtig machen.

Numero Veinte. Wo wir stehen: neu, unbekannt und ehrlich dabei.

Wir sind bei Numero Veinte die Neuen. Kaum jemand kennt uns, und wir haben keine Jahrzehnte an Namen, Netzwerk und Bestandskunden im Rücken. Das macht es schwerer, vor allem in einem Markt, in dem weniger Käufer mehr Zeit zum Prüfen haben.

Wir haben uns bewusst gegen den Weg entschieden, der in der Branche üblich ist. Statt uns der Branche anzupassen, wollen wir sie verändern.

Das heißt konkret: Wir machen YouTube, analoge Fotografie, prüfen alles, lassen uns Zeit und wählen gezielt aus, was wir anbieten. Wir sind nicht reine Verkäufer, wir leben die Kunst und die Kreativität, lieben aber vor allem Geschichten und den Umgang mit Menschen. Die Branche wurde uns zugeschoben. Wir (Luise und Jakob) kommen aus ganz anderen Ecken. Wir waren mal Schwimmlehrer (sind es immer noch) und haben es geliebt, mit Kindern zu arbeiten. Jetzt hat sich alles ein wenig verschoben. Aber genau diese Erfahrung, diese andere Perspektive aufs Leben, ohne Gier, mit Herz und Empathie macht einen Unterschied. YouTube: Dort informieren sich Käufer, bevor sie mit irgendeinem Makler sprechen. Wer dort mit Wissen und Geschichte statt mit Verkaufsfloskeln auftritt, wird gefunden, bevor er jemanden anruft. Es geht hier nicht um Fast-Pace-Content. Es geht darum, Vertrauen aufzubauen. Kunst zu leben und das zu machen, was uns als Unternehmen unterscheidet.

Jeder kann eine „Home-Tour“ filmen und veröffentlichen. Aber wie du es machst, liegt bei dir. Repräsentieren die Videos dein Unternehmen? Ist es vielleicht auch mal etwas Experimentelles? Ist es etwas, das nicht direkt Umsatz bringt? Unternehmen sollten mehr sein als Geldmaschinen. Sie sollten einen Beitrag leisten, um die Welt und die Branche zu verbessern.

Wir schreiben Blogs, auch kritische. Auch über die Branche, zu der wir selbst gehören. Das kostet uns Sympathien bei manchen „Kollegen“ und bringt uns Vertrauen bei den Käufern. Manche Käufer und Eigentümer kann es auch abschrecken. Wer mag es schon, die Schattenseiten zu beleuchten? Wer mag es schon, an sich selbst zu arbeiten? Na ja, wir mögen es. Letztendlich bildet sich aber daraus ein Kundenstamm, der zu uns passt. Denn wir können nicht mit jedem an jeden verkaufen. Wer das glaubt, der hat Marketing nicht verstanden. Dazu gehört auch ganz oft, „Nein“ zu sagen.

Wir prüfen die Legalität. Bevor eine Immobilie bei uns in die Vermarktung geht, schauen wir, ob Genehmigungen und Nutzung stimmen. Gerade jetzt, wo es keine neuen Lizenzen für die Ferienvermietung mehr gibt, entscheidet das über Wert und Verkäuflichkeit. Es geht jedoch auch nicht nur darum. Was bekommt der Kunde und Käufer am Ende wirklich? Ein Käufer, der das erst nach der Unterschrift merkt, ist teuer für alle Beteiligten. Klingt normal, aber auweia, ihr glaubt gar nicht, wie viele Agenturen das nicht machen. INTRANSPARENZ wird in der Branche hinter verschlossenen Türen großgeschrieben. Nach außen wird eine andere Geschichte erzählt. Wir Agenturen sind die Torhüter der Informationen. Merkt Euch das.

Wir (Numero Veinte) sagen offen, dass wir Underdogs sind. Wir verstecken die Tatsache nicht, dass wir jung am Markt sind. Wir machen sie zu unserer Haltung: Wir arbeiten richtig, und wir haben es deshalb ein wenig schwerer. Und das ist auch in Ordnung. Wir mögen das und das braucht es auch, um Wandel zu schaffen. Jakob, jetzt komm zum Punkt.

Fazit:

Der Beitrag war jetzt ein wenig “all over the place” aber naja. Es ist völlig egal, wie der Markt ist. Es ist entscheidend, wie man sich positioniert. Ob man engstirnig bleibt und auf Tradition baut, oder gar Tradition neu erfindet und alte Taktiken zu neuem Leben erweckt. Leben ist immer: Wie reagierst du auf die Dinge, die dir vor die Füße oder gar ins Gesicht geschmissen werden? Also, gibt es einen schlechten Markt, oder liegt es daran wie wir darauf reagieren?

Grüße Jakob

Quellen: INE, Colegio de Registradores, Notariatsdaten, Idealista.